월세 투자, 한 줄 정의
월세 투자는 “집을 사서 월세를 받는다”보다 한 단계 더 현실적입니다.
들어오는 월세 수입에서 나가는 모든 비용(대출이자, 관리·공용비, 세금·보험, 유지보수, 공실)을 뺀 월 순익을 꾸준히 플러스로 만드는 과정이에요. 쉽게 말해, 매달 남는 돈을 만드는 ‘현금흐름 설계’입니다. 소액으로 시작해도 숫자만 정확히 보면 길이 보입니다.
기본 용어 쉬운 설명
- 보증금: 세입자가 맡기는 돈. 계약 종료 시 돌려줘야 하므로 ‘수익’이 아닙니다.
- 월세: 매달 받는 임대료. 수입의 뼈대가 됩니다.
- 대출이자: 빌린 돈의 사용료. 사실상 고정비의 성격을 띱니다.
- 운영비: 관리비·공용전기·청소비 등 건물 유지 비용.
- 유지보수 적립: 보일러·배관 같은 수리를 대비해 매달 떼어두는 금액.
- 공실 가정치: 비어 있는 기간을 대비해 미리 반영하는 비용(예: 연 1개월).
- 총투입자본: 매입가 일부 + 취득세·등기·중개보수 같은 부대비 + 초기 세팅비의 합.
현실 계산 공식(월 순익·수익률)
월 순익 = 월세수입 − (대출이자 + 운영비 + 공실가정 + 유지보수적립 + 세금/보험)
연 순익 = 월 순익 × 12 / 순수익률 = 연 순익 ÷ 총투입자본
초보자들이 자주 하는 실수는 ‘총투입자본’에서 부대비·세팅비를 빼먹는 겁니다. 이 비용을 빠뜨리면 수익률이 과대평가돼요. 숫자를 과감하게, 하지만 보수적으로! 공실은 최소 연 1개월, 유지보수는 소액이라도 매달 적립해 두면 현실성이 올라갑니다.
케이스별 현실 계산서 3가지
A. 원룸(보급형) 소액 시작
- 총투입자본: 2,000만 원(초기비용 포함)
- 월세수입: 55만 원 / 보증금 300만 원
- 월 비용: 이자 8만 + 운영비 5만 + 공실 4만 + 유지보수 3만 + 세금/보험 1만 = 21만
- 월 순익 ≈ 34만 원 / 연 순익 ≈ 408만 원 → 순수익률 ≈ 20.4%
B. 투룸(역세권, 관리비↑)
- 총투입자본: 4,000만 원
- 월세수입: 85만 원 / 보증금 1,000만 원
- 월 비용: 이자 15만 + 운영비 9만 + 공실 7만 + 유지보수 4만 + 세금/보험 2만 = 37만
- 월 순익 ≈ 48만 원 / 연 순익 ≈ 576만 원 → 순수익률 ≈ 14.4%
C. 오피스텔(공실·관리비 고려)
- 총투입자본: 5,500만 원
- 월세수입: 95만 원 / 보증금 1,000만 원
- 월 비용: 이자 22만 + 운영비 13만 + 공실 9만 + 유지보수 5만 + 세금/보험 2만 = 51만
- 월 순익 ≈ 44만 원 / 연 순익 ≈ 528만 원 → 순수익률 ≈ 9.6%
리스크 관리 & 공실 대응
- 금리상승: 고정·변동 혼합, 만기 분산으로 충격을 나눕니다.
- 공실: 임대 수요 높은 입지(역·학교·직장 밀집)를 우선, 연 1~2개월 공실을 가정합니다.
- 수선비: 월별 유지보수 적립을 습관화(보일러·배관은 언젠가 고장납니다!).
- 분쟁: 표준임대차계약서, 입·퇴거 체크리스트로 증빙을 남겨두세요.
초보자 체크리스트
- 총투입자본 계산: 매입가 일부 + 취득세·등기·중개보수 + 초기 세팅비.
- 월 비용 표준화: 이자·운영비·공실·유지보수·세금/보험 항목 고정.
- 손익분기 월세 산출 → 보증금/월세 비율 조정으로 전략 세팅.
- 임차인 응대 매뉴얼과 점검 리스트를 사전에 준비.
- 월말 정산: 실제 vs 가정치 비교 → 다음 달 가정치 업데이트.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 월세가 높으면 수익도 무조건 커지나요?
A. 아닙니다. 순익이 핵심이에요. 관리비·공실·이자·세금까지 빼고 남는 금액을 보세요.
Q. 대출이 있어도 시작할 수 있나요?
A. 가능합니다. 다만 매달 플러스 구조인지 확인하고, 여유가 되면 DSCR 1.2 이상을 목표로 하세요.
Q. 초보라 겁나요. 가장 먼저 뭘 해야 하죠?
A. 최근 임대 시세와 관리비를 조사하고, 위 공식으로 ‘월 순익’을 먼저 계산해 보세요. 숫자가 보이면 두려움이 줄어요.
안내 · 이 글은 제 경험과 자료를 바탕으로 정리한 내용이에요.
돈과 관련된 결정은 언제나 신중하게, 그리고 본인 판단과 책임으로 해주세요!
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